A solicitud de las Cortes de Aragón se ha analizado el periodo comprendido entre los ejercicios 2019 a 2022

El informe dedica un apartado especial a la operación de la rehabilitación de la Estación Internacional de Canfranc

La Cámara de Cuentas de Aragón ha hecho público hoy el informe de fiscalización sobre Suelo y Vivienda de Aragón, S.L.U, relativo a los ejercicios 2019-2022. 

Suelo y Vivienda de Aragón, S.L.U. (SVA) es una sociedad mercantil, 100% del Gobierno de Aragón, participada a través de la Corporación Empresarial Pública Aragonesa (CEPA), que fue creada en el año 2002 para la ejecución de la política de vivienda del Gobierno de Aragón y la gestión urbanística del suelo en Aragón.

Desde su creación, la sociedad ha construido alrededor de 3000 viviendas de promoción pública en las tres provincias aragonesas y ha promovido polígonos industriales y plataformas logísticas con el objeto de generar riqueza y empleo mediante la implantación de nuevas empresas en todo el territorio de Aragón. También ha ejecutado otras actuaciones de interés general de rehabilitación del patrimonio arquitectónico, la actuación urbanística de la Estación Internacional de Canfranc con la recuperación de la antigua estación para uso hotelero, u otras actuaciones como el convenio con Amazon Web Services para la implantación de centros de datos en Villanueva de Gállego y El Burgo de Ebro.

Según se recoge en el informe de la Cámara, desde la constitución de SVA, el Gobierno de Aragón ha aportado a la sociedad un total de 190 millones de euros, sin contar con las transferencias y subvenciones recibidas para financiar su actividad. Solo en el periodo 2019-2022 recibió 84 millones de euros más en concepto de transferencias, subvenciones y ayudas, de las que se cobraron 27 millones de euros. A pesar de ello, desde su constitución, SVA generó 98 millones de pérdidas debido principalmente a los deterioros del valor de los activos como consecuencia de la crisis de 2008. Por su parte, el endeudamiento de la sociedad, a cierre de 2022, ascendía a 11,3 millones de euros, que corresponde a la cantidad pendiente de vencimiento por préstamos hipotecarios para la financiación de la promoción de vivienda social.

Los informes de auditoría financiera de los ejercicios 2019 a 2022 son favorables, al concluir que las cuentas anuales expresan la imagen fiel del patrimonio, de la situación financiera y del resultado económico a cierre de cada ejercicio. No obstante, los auditores advierten que el mayor riesgo de auditoría es la valoración de los activos inmobiliarios y de las existencias.

Al término del ejercicio 2022, el deterioro medio de los inmuebles de la sociedad era del 32% de las inversiones inmobiliarias (inmuebles arrendados o en expectativa de arrendamiento) y del 40% de las existencias (inmuebles destinados a la venta), lo que supone una pérdida de valor de 67 millones de euros de todos estos activos.

Las inversiones más importantes en el periodo fiscalizado fueron, entre otras, la operación de rehabilitación de la antigua estación internacional de Canfranc y su entorno, las obras de urbanización para la implantación de una Plataforma Agroalimentaria en Épila, la rehabilitación de la estación de ferrocarril de Caminreal o la construcción de viviendas en el solar del Cuartel de la Merced.

La entidad fiscalizadora ha examinado una muestra de nueve contratos de SVA, que suponen el 75% del valor total adjudicado en el período analizado. En todos ellos se produjeron desviaciones de importes y plazos de ejecución.

Otras incidencias fueron la tramitación urgente de dos contratos con la finalidad de no perder la financiación derivada de los fondos FITE (Fondo de Inversiones de Teruel) y la modificación de un contrato a los tres meses de su adjudicación, que supuso un incremento del coste de un 12% debido a errores de cálculo en su fase de diseño.

En cuanto a las operaciones de venta de activos, se ha detectado que, por norma general, el precio de venta de los activos no cubre las pérdidas generadas por el deterioro. Además, en muchas ocasiones el coste de los activos no contempla el cómputo de algunos costes directos e indirectos de la sociedad.

La Cámara de Cuentas advierte de varios incumplimientos de legalidad en materia de personal.  En 2022, el gasto de personal ascendía a 1,5 millones de euros con una plantilla de 25 trabajadores.

El informe dedica un apartado especial al contrato sobre las obras de rehabilitación y urbanización del entorno de la Estación Internacional de Canfranc y el arrendamiento del edificio de la antigua estación para su explotación hotelera.

El contrato fue adjudicado el 13/12/2017 para su ejecución en el plazo de 30 meses. Sin embargo, las obras se retrasaron hasta enero de 2023, en parte motivados por las restricciones de la pandemia del COVID-19.

Los principales incumplimientos detectados en el estudio de esta operación han sido: la ausencia de concurrencia de empresas debido a la complejidad del contrato y la modificación sustancial de la forma de pago en especie.

El contrato fue adjudicado a la única empresa (UTE) que se presentó al concurso, por un importe de 26,96 millones de euros, cantidad que acabó aumentando en un 41% el precio de adjudicación inicial, elevándolo a casi 40 millones de euros, debido a la inadecuada definición de los proyectos, el incremento de precios por la pandemia y la solicitud de una indemnización por daños y perjuicios del adjudicatario por valor de 1,6 millones de euros.

En cuanto a la determinación de la renta del contrato de arrendamiento de uso hotelero, se establecieron cuotas fijas, sin tener en cuenta el coste final de la obra ni la inflación, lo que supone una pérdida por falta de recuperación de la inversión.

Otra de las cuestiones destacadas en esta operación es la permuta con ADIF de las obras ferroviarias a cambio de los terrenos del entorno de la estación de Canfranc, que supuso una pérdida de 9,4 millones de euros. No obstante, esta operación no tuvo impacto negativo en los resultados de SVA, al haber sido asumida por el Gobierno de Aragón, mediante transferencias de financiación específicas.

En definitiva, el coste de la operación Canfranc ha supuesto un total de 40 millones de euros, de los que hasta ahora solo se obtienen rendimientos por el arrendamiento del hotel a 69 años, cuyo valor actual neto a una tasa del 2% es de 12,5 millones de euros.

El informe concluye con once recomendaciones para contribuir a la mejora de la gestión de la empresa pública.

La primera recomendación al Gobierno de Aragón es la de revisar en profundidad la especialización del sector empresarial autonómico para garantizar una eficiente utilización de los recursos públicos, habida cuenta de los solapamientos que se producen en la actividad de algunas sociedades.

También se recomienda regular los encargos de ejecución a medios propios para dotar a esta figura de seguridad jurídica, teniendo en cuenta que, en general, se requiere la utilización de medios externos por encima del límite del 50% que establece la Ley de Contratos del Sector Público.

Otra recomendación del informe trata de conciliar la confidencialidad de las negociaciones de la venta de inmuebles con las obligaciones de transparencia del sector público y con el principio de igualdad de trato entre posibles interesados, puesto que pueden encubrir subvenciones en especie. Además, se considera necesario el establecimiento de cláusulas de adquisición preferente o de cláusulas de reversión, que reduzcan el riesgo de especulación en ulteriores transmisiones y poder recuperar los activos con descuento para continuar con la política de fomento.

Sobre la operación Canfranc, se recomienda ajustar la TIR a los tipos de interés del mercado o la necesidad de retomar la reclamación a ADIF, como responsable de la dirección facultativa de las obras ferroviarias, de la cuantía de la indemnización pagada al contratista.

Otras recomendaciones incluidas en el informe son la necesidad de que la tramitación de urgencia se deba a causa justificada y no a una inadecuada planificación, o la incorporación de los costes indirectos a los activos para evitar la generación de pérdidas continuadas, entre otras cuestiones.

Este trabajo ya ha sido remitido al Gobierno de Aragón, a las Cortes, a Suelo y Vivienda de Aragón, S.L.U y al Tribunal de Cuentas y puede descargarse de la web de la Cámara de Cuentas. El original puede validarse con el CSV: 3J7QNZ9Q9KECS5HAN7PEXHSAN en la sede electrónica de la Institución  sede electrónica de la Institución